中经记者郭阳琛张家振上海报道
“不好意思，今天上午上海市出台楼市新政后，我们不是在接电话就是在带客看房，午饭还没来得及吃。”8月25日15时左右，《中国经营报》记者在拨打3次电话后终于接通，上海保利光合上城项目置业顾问张丽（化名）不停地解释着。
张丽告诉记者，上海市外环外的购房限购政策已经基本解除，沪籍居民包括单身人士在外环外购房不限套数，而非沪籍人士仅需满足1年个税或社保。保利光合上城项目所处的颛桥镇本身就处于上海市外环外热门板块，在新政助推下前来咨询看房的购房者更多了。
张丽所说的上海市楼市新政，正是8月25日发布的《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称“《通知》”），由上海市住房城乡建设管理委、房屋管理局、财政局、税务局、人民银行上海市分行、公积金管理中心六部门联合印发。除了调整住房限购政策外，《通知》还同时发布了优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等多项政策，将于8月28日正式实施。
“此次上海市楼市新政不仅放宽了购房资格，还降低了首付和贷款成本。”上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，这将更好促进住房消费需求释放，尤其是对活跃外环外新房和二手房市场有明显利好。上海市购房政策将更加宽松，结合即将到来的“金九银十”，购房的最佳窗口期已开启，将实实在在促进市场交易活跃。
松绑外环外住房限购政策
此次出台的上海楼市新政，最受关注的便是松绑外环外住房限购政策。
《通知》明确，对符合上海市住房购买条件的居民家庭，包括上海市户籍居民家庭、在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非上海市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。
“此次政策和北京市此前的做法相似，从支持改善性住房需求、落实职住平衡导向出发，更好地满足外环外购房需求。政策将有力释放住房需求，对于外环外房屋去化具有积极作用，也将带动后续市场交易量上升。”严跃进表示。
中指研究院监测数据显示，截至8月23日，上海市新建商品住宅（不含保障房）成交2.97万套，其中外环外成交超1.8万套，占比超60%。二手房方面，今年1—7月成交约12.7万套，其中外环外成交约6.5万套，占比约51%。新房、二手房市场中，外环外区域均为成交主力。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出，目前，上海楼市运行总体稳定，但存在结构性差异，外环外新房库存去化仍面临一定压力。此次出台的政策继续精准发力，对外环外区域放开购房额度，可以释放购买力，进一步降低库存。“当然，政策也能降低外环外二手房挂牌量，从而保持一、二手房之间的置换链条顺畅运行，进一步释放改善性住房需求。”
《通知》还规定，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。其中，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。
而非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。
对此，严跃进分析认为，“单身视同家庭”政策的直接效应是增加了“房票”，即新增购房套数。此类政策出台，和单身人士因工作变动产生就近增购住房需求有关，将更好满足此类群体增购住房需求和多元化居住需求，促进职住平衡。
“当前，置换型买家比较多，但受制于‘房票’约束，尤其是外地单身买家，很多时候面临‘旧房源卖不掉，新房子买不进’的问题。为了促进成交不得不降价抛售，一来增加了自身的损失，二来低价抛售也不利于稳定信心和预期。增加一张‘房票’就可以先买后卖，减轻降价抛售压力，也可以降低二手房价格快速下行的可能性。”卢文曦进一步分析道。
此外，为衔接优化住房限购政策，同步完善个人住房房产税政策，《通知》还规定，对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者均可享受本条政策。
降低购房成本，助力“金九银十”
据了解，此次上海楼市新政还从公积金和商贷利率两方面为购房者减负。
在公积金方面，《通知》规定，提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。
严跃进告诉记者，上述《通知》提及的绿色建筑占上海市新房市场的比重约为60%，说明政策的惠集面很大。同时，政策符合全国好房子“安全、舒适、绿色、智慧”理念，促进供需两端更好关注绿色建筑。
新政还支持购房者提取住房公积金支付购房首付款。《通知》规定，对缴存人购买上海市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。同时，支持住房公积金“又提又贷”，对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。
严跃进表示，允许购房者提取公积金，可以直接降低首付款筹集压力，但公积金贷款额度依然不受影响。此举压缩了首付款筹集时间，对于加快交易节奏、促进住房消费需求释放等都将起到积极作用。
为减轻居民购房利息负担，《通知》还明确优化个人住房信贷政策。银行业金融机构将根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。
卢文曦为记者算了笔账：以商贷200万元、期限30年计算，首套房月供8486元，二套差异化地区为8704元，非差异化地区为8925元。按最新政策，二套房贷款利率将明显降低，非差异化地区每月可减少439元，而以往通过降LPR，月供只减少几十元，购房者得到的实惠感受会相当明显。
“今年以来，上海市新房市场呈现量稳价升走势，但近期二手住宅市场价格表现相对弱一些。马上就将迎来‘金九银十’房地产传统销售旺季，有了政策加持，成色会更有保障。”卢文曦表示。
严跃进也认为，上海市出台楼市新政，正好迎来了传统的“金九银十”热销阶段，房企应优化推盘和定价策略，尤其是把握政策对不同区域板块、不同产品的影响，深入落实去库存战略，积极促进销售业绩提振。购房者也应把握有利且有力的政策，按需择机购房，促进住房消费需求释放。
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